未办理抵押登记的抵押人应承担还款责任
2019/9/28 10:32:25 点击率[38] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】债权
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】不动产;抵押权;抵押合同
    【全文】

      不动产抵押权的设立以登记为必要,签订抵押合同但未办理抵押登记的,抵押权并未设立,债权人如主张享有抵押权的,不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力,抵押合同有效成立后,就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务,但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的,抵押人应承担相应的违约责任,以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。齐精智律师提示:连带责任须有明确的法定或约定依据,在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下,债权人请求抵押人承担连带责任的,人民法院不予支持。
     
      本文不惴浅陋,分析如下:
     
      一、签订抵押合同未办理抵押登记时抵押人应在抵押物价值范围内在主债务人不能清偿部分承担赔偿责任。
     
      裁判要旨:办理抵押登记手续是合同双方的共同义务,对未能办理抵押登记手续给债权人造成的损失双方均有过错,应承担相应的民事责任,抵押人应在《抵押合同》约定的抵押物价值范围内对主债务不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。
     
      案件来源:《肇庆市鼎湖天标投资有限公司、阳春市金瑞环保科技发展有限公司买卖合同纠纷案》【(2019)最高法民申2230号】
     
      二、抵押未登记但抵押合同有效,抵押人应在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任。
     
      裁判要旨:不动产抵押合同成立,抵押权因未办理抵押登记而未设立,债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任,但债权人不能就抵押物主张优先受偿。
     
      案件来源:侯向阳与商都县众邦亿兴能源材料有限责任公司、韩福全等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2015)民申字第3299号 ] 。
     
      三、除非抵押合同明确约定抵押人承担连带责任,否则,其仅在债务人不能清偿时承担补充责任。
     
      《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要--追寻裁判背后的法理》:抵押人承担的是补充责任还是连带责任,主要着眼于与主合同关系的角度。连带责任说的主要依据是,既然抵押人承担的类似于保证责任的非典型担保责任,则根据我国《担保法》以连带保证为原则的法理,抵押人自然应当与债务人承担连带责任,只不过其责任范围并不以主债务为限,而是以抵押物的价值为限罢了。但《民法总则》第178条第3款明确规定,“连带责任,由法律规定或者当事人约定”。据此,未办理不动产抵押登记情形,法律对担保人之责任形态未作规定,如当事人未约定承担连带责任的,认定抵押人承担连带责任似缺乏法律依据。
     
      就此而言,除非抵押合同明确约定抵押人承担连带责任,否则,其仅在债务人不能清偿时承担补充责任。此种补充责任是以抵押物价值为限承担的责任,而不是以抵押人的全部责任财产承担责任。在抵押物毁损灭失或被处分的情况下,仍应作相同理解。
     
      四、银行与借款人重新签订借款合同用以偿还旧的贷款,主债权已因获得清偿而消灭,抵押权也随之消灭。双方重新签订抵押合同但未办理登记的,应认定抵押权未设立,银行不在享有抵押权。
     
      裁判要旨:甘肃省高院认为:“关于兰州银行兴兰支行能否就其与居正公司签订的抵押合同约定的抵押物优先受偿。经审查,兰州银行兴兰支行与居正公司在2011年7月15日签订借款合同及抵押合同并办理抵押登记,该份借款合同因2014年9月16日双方重新签订借款合同,用以偿还2011年7月15日借款合同所涉借款,至此,2011年7月15日签订的借款合同已经履行完毕,主债权已因获得清偿而消灭,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第(一)项之规定:主债权消灭的,担保物权消灭,兰州银行兴兰支行不再就抵押物享有抵押权。2014年9月16日,双方重新签订抵押合同,按照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定,抵押权自登记时设立。而双方签订抵押合同后,未办理抵押登记,因此抵押权未设立。兰州银行兴兰支行就抵押物优先受偿的诉讼请求不能成立,本院不予支持。”
     
      案件来源:原告兰州银行股份有限公司兴兰支行与被告兰州居正房地产有限公司等金融借款合同纠纷一审民事判决书[甘肃省高级人民法院(2015)甘民二初字第13号]
     
      五、抵押合同是主合同的从合同,在当事人并未约定抵押人与债务人承担连带责任的情况下,抵押人仅在债务人不能清偿的范围内承担补充责任。
     
      2019年8月6日,最高人民法院民二庭发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要(征求意见稿)》第63条【未办理登记的不动产抵押合同的效力】规定了“不动产抵押合同有效成立后,未办理抵押登记手续的,抵押权未有效设立,但债权人可以请求抵押人办理抵押登记手续。抵押人因怠于履行办理登记义务、抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记的,应承担相应的责任,该项责任以抵押合同成立时抵押物的价值为限。债权人怠于履行协助义务的,可以减轻甚至免除抵押人的责任。抵押合同是主合同的从合同,在当事人并未约定抵押人与债务人承担连带责任的情况下,抵押人仅在债务人不能清偿的范围内承担补充责任。债权人请求抵押人承担连带责任的,人民法院不予支持”。该规定进一步明确采用了“违约责任说”。
     
      综上,抵押合同是主合同的从合同,在当事人并未约定抵押人与债务人承担连带责任的情况下,抵押人仅在债务人不能清偿的范围内承担补充责任。债权人请求抵押人承担连带责任的,人民法院不予支持。

    【作者简介】
    齐精智,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师。

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