本案案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益?
2019/11/27 17:06:29 点击率[38] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民事诉讼法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】案外人;强制执行
    【全文】

      案情简介:
     
      2013年2月,李某与某置业公司签订商品房买卖合同,购买某小区1幢202号房,合同总价290000元。2013年6月,李某按合同约定支付了全部款项。2014年8月,李某实际入住上述房屋,但未办理不动产过户登记手续。
     
      2017年,某建设公司起诉某置业公司,要求支付工程款100余万元,法院判决支持了某建设公司的诉求。后某建设公司向法院申请强制执行,法院于2018年7月查封了仍登记在某置业公司名下的某小区1幢202号房,并实地张贴了查封公告。李某看到法院张贴的查封公告后即向法院提出执行异议,请求法院立即中止对案涉房屋的执行。
     
      案件评析:
     
      本案争议焦点是李某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。一种观点认为,我国实行不动产登记制度,不动产产权应以登记为准,本案案涉房屋仍登记在某置业公司名下,应视为某置业公司的财产,法院可以查封处置。一种观点认为,李某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,支付了全部购房款,并实际占有该房屋,其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益,法院应当中止对案涉房屋的执行。
     
      笔者赞同第二种观点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定内容不尽一致,但均体现了对物权期待权的特殊保护,故对房屋买受人的物权期待权应优先予以保护。 本案中李某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,其已支付全部购房款,并实际占有该房屋。其虽然在可以办理产权登记的情况下存在怠于办理的情形,但法律并无明文规定应当办理的期限,故不宜据此认定李某对未办理过户登记手续有过错。综上,本案中,李某对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益,其执行异议应当得到支持。

    【作者简介】
    孙陈鹏,如皋市人民法院。

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